变相转贷降息，北京贷款中介力推“垫资代購(gòu)”
2023-04-10 09:23:23
“利率低至3.2%”“能(néng)省几十万元利息”……近期，在北京地區(qū)，一些贷款中介开始向購(gòu)房者推介“代購(gòu)买房”业務(wù)，宣称可(kě)以降首付、省利息，降低購(gòu)房成本和还款压力，包括中诚普惠、东兴金服、海鼎投资等。值得注意的是，有(yǒu)大型房产中介亦表示公司可(kě)以提供该项业務(wù)。
经过调查发现，所谓的“代購(gòu)买房”，是指購(gòu)房者可(kě)以向贷款中介借款，帮助自己全款購(gòu)房，拿(ná)到房产证后，再向银行办理(lǐ)抵押经营贷并归还借款，通过低利率经营贷置换高利率房贷，帮助購(gòu)房者减少房贷利息支出。但在极具诱惑力的“低利率”背后，隐藏着极大风险。
垫资代購(gòu)
3月27日，记者以贷款买房為(wèi)由加了几位前来推销的业務(wù)人员微信，得知其实际為(wèi)助贷机构业務(wù)人员。
“许多(duō)房子已经开始涨价，有(yǒu)资金计划您得抓紧办理(lǐ)了。”中诚普惠业務(wù)员赵志(zhì)伟（化名）在得知记者有(yǒu)購(gòu)房用(yòng)资需求后，向记者介绍其可(kě)以帮忙将5%左右的房贷利率“转”成低至3.25%左右的经营贷，“我们只提供渠道，不接触资金，最终您的贷款是在银行办，不用(yòng)担心。”
在记者添加了赵志(zhì)伟的微信后，首先被要求提供征信报告、社保缴纳记录、公积金缴纳记录、芝麻信用(yòng)分(fēn)、年龄及學(xué)历等信息，赵志(zhì)伟告诉记者，此举是為(wèi)了根据记者的实际条件来看银行的放贷利率，“借款人资质不同，贷款利率也不同，但我们会尽力帮您拿(ná)到最低的利率。申请1000万元以内贷款，利率基本在3%~3.85%，客户在申请完毕贷款后银行可(kě)以向北京首贷中心申请贴息1%，年利率可(kě)以达到2.3%~2.8%，贴息时间為(wèi)1年。”
“主要面向没有(yǒu)申请过经营贷的用(yòng)户，由國(guó)家财政部门进行贴息，利率最低可(kě)以做到2.8%左右，但这个政策不是银行的政策，银行只是配合提供用(yòng)户数据。”建设银行北京某支行客户经理(lǐ)说道。
“全款購(gòu)房也不用(yòng)在意网签价格，一般按照最低的网签价来过户，可(kě)以省去不少税费。”赵志(zhì)伟进一步介绍称，所谓“网签价”是指“网签合同”上约定的价格，买二手房时，一般要比实际成交价低，但是必须高于房管局要求的區(qū)域最低过户指导价，后续也是根据网签合同价进行交税。“之前的一位客户，使用(yòng)代購(gòu)业務(wù)全款購(gòu)买了一套面积100平方米的房子，实际成交价500万元，当地的最低过户指导价是13000元/平方米。我们可(kě)以把网签价做到100平方米X13000元/平方米=130万元，当然这个价格可(kě)以在最低过户指导价以上自由设定。”
后续，通过了解，赵志(zhì)伟告诉记者，业務(wù)办理(lǐ)的逻辑非常简单，客户只需要准备房屋总价的30~40%，其余部分(fēn)由助贷机构进行垫资，客户拿(ná)到房本后，会协助客户以房屋做抵押在银行办理(lǐ)经营贷款。
上述大型房产中介的业務(wù)模式亦大同小(xiǎo)异，对于購(gòu)房者所需资金缺口，可(kě)以由集团子公司代為(wèi)垫资，購(gòu)房者后续利用(yòng)经营贷偿还即可(kě)。
事实上，经营贷主要是银行针对中小(xiǎo)企业主或个體(tǐ)工商(shāng)户推出的融资产品，借款人可(kě)以通过房产抵押等担保方式从银行借款，用(yòng)来盘活个體(tǐ)企业资金。在正规的办理(lǐ)流程中，经营贷并不针对个人購(gòu)房者，贷款中介又(yòu)是如何操作的？那就是為(wèi)購(gòu)房者新(xīn)办理(lǐ)一个公司或通过其他(tā)方式将購(gòu)房者过户為(wèi)存续公司的法人股东。
“公司资质可(kě)以由我们帮忙搞定，可(kě)以给您过户一个营业执照，一般不能(néng)是新(xīn)照，或者对股份会有(yǒu)要求。不过您不用(yòng)管，我们全权代理(lǐ)，最長(cháng)一周就可(kě)以审批通过。”赵志(zhì)伟表示，随后银行会安排公证手续，房产抵押后银行走第三方账户放款，企业发票和资金流水均由我们一并提供。
从办理(lǐ)的房屋类型上，赵志(zhì)伟表示，主要面向二手房和现房客户，“新(xīn)房房产证一时半会下不来，影响贷款办理(lǐ)。”
办理(lǐ)时间也很(hěn)便捷，赵志(zhì)伟称，一般整套流程需要15~25个工作日，客户只需在面签、公证、放款3个节点出现即可(kě)。
潜藏的高额费用(yòng)
沟通过程中，记者发现，在“贷款中介”诱导房贷贷款人以经营贷置换房贷后，房贷贷款人会产生过桥成本，还需要支付中介费用(yòng)，甚至有(yǒu)一些潜在的支出成本。
“垫资成本有(yǒu)两个计算方式，10天一周期和30天一周期，一般情况下，10天就够了。”另一家助贷机构东兴金服的业務(wù)员冯彬（化名）向记者出具了一份该公司的垫资利息收费标准。据他(tā)所述，这筆(bǐ)过桥垫资最低收费标准是每10天收取0.7%利息，以贷款100万元為(wèi)例，10天就将产生7000元的高额利息。还款方式為(wèi)10天一付息，银行放款之后才会同意还本金。“包月最低收费标准為(wèi)1.6个点，这取决于客户自身条件，以及对接的过桥垫资渠道是否一手资金方”。
冯彬还表示，另外还要收取贷款金额1%~3%的服務(wù)费，北京區(qū)域的最低收费标准為(wèi)2个点。如名下没有(yǒu)经营企业的情况下需代办过户营业执照，还要加收取最少一万元的过户费。
此外，记者了解到，银行发放经营贷款时所设立的对公账户，同样需要收费。在冯彬提供的图表中可(kě)以看到，不同银行的对公账户最低收费标准為(wèi)2000~6000元。但由于记者后续未跟进办理(lǐ)，所以具體(tǐ)花(huā)费无法确认。
“但这个费用(yòng)整體(tǐ)算下来非常合算。”冯彬给记者做了一个对比：如果按照4.85%的房贷利率，100万元的贷款还20年，按照等额本息计算，总利息為(wèi)56万元左右。如果按照3.25%的经营贷利率计算，则只需要36万元左右利息。
“这样算可(kě)以节省20万元利息，即使加上额外的费用(yòng)，您也可(kě)以省下至少十几万元，您每个月的还款压力也会小(xiǎo)一点。”冯彬表示。
事实果真如此吗？记者深入调查后了解到，北京地區(qū)银行基本要求公司实际经营1年以上才可(kě)以做经营类贷款，抵押的房本需要持有(yǒu)1~6个月不等。“贷款利率1年期最低為(wèi)3.4%，3年期為(wèi)3.8%，若是新(xīn)加入的法人股东也需要满足3个月的时间才可(kě)以办理(lǐ)。”建设银行一位客户经理(lǐ)表示，经营贷贷款年限通常最長(cháng)期限為(wèi)20年，想要获得長(cháng)期贷款也并非易事，银行通常会要求公司為(wèi)借款人独资，且企业收入流水能(néng)覆盖贷款额度2倍以上。
“低利率”显然是贷款中介為(wèi)了诱导購(gòu)房者贷款提出的“噱头”。中國(guó)光大银行金融市场部宏观研究员周茂华接受记者采访时表示，收取一系列费用(yòng)后，对房贷贷款人来讲，实际贷款利率被抬高了。并且，即使看上去需要还款的金额仍少于现有(yǒu)金额，但少还的背后，是个人承担了更大的风险，甚至落入不法贷款中介的陷阱，因而需要特别审慎考量。
此外，周茂华还提到，借壳公司可(kě)能(néng)会产生经营主體(tǐ)的维护费用(yòng)等，都是房贷贷款人需要承担的。而一旦经营贷利率在几年后进入上行周期，利率上升所带来的成本增加，也是房贷贷款人要负担的。
行业监管趋严
关于“转贷降息”的问题，一直备受监管部门关注。近日，银保监会发布《关于开展不法贷款中介专项治理(lǐ)行动的通知》，要求各银保监局、各银行业金融机构成立专项治理(lǐ)行动领导小(xiǎo)组，制定具體(tǐ)工作方案，部署开展為(wèi)期六个月（2023年3月15日~9月15日）的不法贷款中介专项治理(lǐ)行动。
“监管部门一直明令禁止经营贷进入楼市，银行对于经营贷的审核也非常严格，一旦被发现，银行会立刻终止业務(wù)，要求借款人在短时间内还清贷款，并压降授信额度。这筆(bǐ)资金往往规模较大，在这种情况下，就可(kě)能(néng)增加房贷贷款人短期资金周转压力。同时，也会对借款人的征信带来影响。”上海金融与发展实验室主任曾刚向记者表示。
“此外，在经营贷办理(lǐ)过程中，不法中介宣称可(kě)以提供办理(lǐ)各项证件、材料的服務(wù)，‘帮助’消费者申请贷款，其实是通过伪造流水、包装空壳公司等手段获得申请经营贷资格，此行為(wèi)涉嫌骗取银行贷款，購(gòu)房者甚至可(kě)能(néng)会被追究相关法律责任。即使后续顺利贷出，購(gòu)房者也面临个人经营贷贷款期限、偿还压力和政策变化等导致的期限错配问题。”曾刚补充道。
此外，上海市光明律师事務(wù)所付永生律师也向记者分(fēn)析指出，从中介机构的角度分(fēn)析，目前银行在和中介合作时，优先从“白名单”中选择。银行对于个别业務(wù)快速增長(cháng)的中介机构也会加强审查。中介违规办理(lǐ)经营贷，将失去和银行合作机会。如果银行“顺藤摸瓜”，从违规中介机构查出部分(fēn)违规的申请者，申请者也将承担违约责任。
北京德恒律师事務(wù)所合伙人、律师刘扬也曾在接受记者采访时提醒，此类业務(wù)可(kě)能(néng)涉及骗取贷款罪、贷款诈骗罪，一旦案发，借款人需与助贷机构共同承担法律责任。
而形成此类现象，究其原因，曾刚直言，在國(guó)家倡导金融纾困、经济下行的大背景下，银行等金融机构发放贷款的压力增大，一些审核、条件可(kě)能(néng)有(yǒu)一定的放松，助贷机构的此类操作更多(duō)是钻了政策的漏洞。
曾刚建议，对于监管方和银行来说，除了加强信贷政策引导和风险提示之外，要严格实施贷前调查。加强客户资质和信用(yòng)状况审核，关注客户获得经营性贷款借款人资格的时间，审慎发放仅以企业实际控制人身份申请的个人经营性贷款。关注借款人第一还款来源，不得简单以抵押物(wù)价值评估代替借款人收入审查，审慎向近期申请过个人住房按揭贷款或購(gòu)买住房的客户发放个人经营性贷款。
“层层华丽的面纱下掩盖的是违规套取经营贷狰狞的面貌。”刘扬提醒購(gòu)房者，一旦陷入经营贷的陷阱则面临着进退两难的境地。因此，买房时不要轻信他(tā)人言论，切忌贪小(xiǎo)便宜，最终倒在黑心中介的糖衣炮弹之下。
来源：中房报/刘亚
