利率低至3%，為(wèi)什么我不能(néng)用(yòng)经营贷来提前还房贷？
2023-03-27 09:25:54

提示:房贷转经营贷可(kě)能(néng)面临的风险——借壳风险、信用(yòng)风险、抽贷风险、不确定性风险、过桥风险;房贷转经营贷可(kě)能(néng)付出的成本——过桥费、中介费、经营主體(tǐ)维护费、未来利率上升带来的成本

很(hěn)多(duō)人或许都受到过经营贷等置换房贷的“诱惑”：更低利率、更少利息、且贷款期间不需要偿还本金。

但鲜少有(yǒu)人会将这项操作背后的风险明示。

正所谓“免费的”往往是最贵的，经营贷等置换房贷，利益之下所蕴含的风险，通常会是房贷贷款人难以承担的。更何况，需要层层过关才能(néng)完成的置换，真的划算吗？

近期，伴随着“提前还贷潮”的涌现，“房贷置换”话题再次引发关注。

经营贷等置换房贷存在哪些风险？

置换是否会出现“一顿操作似猛虎，一算收益心里苦”的情况？

作為(wèi)長(cháng)期贷款的房贷，持有(yǒu)它真的一无是处吗？

《金融时报》记者特别邀请到了上海金融与发展实验室主任曾刚、易居研究院研究总监严跃进、中國(guó)光大银行金融市场部宏观研究员周茂华，请专家们一起来聊一下关于经营贷置换房贷那些事儿。

首先，何為(wèi)经营贷？

经营贷是银行向个體(tǐ)工商(shāng)户或小(xiǎo)微企业等经营实體(tǐ)发放的经营性用(yòng)途的贷款。这里需要明确两个重点，一是经营实體(tǐ)，二是经营性用(yòng)途。可(kě)见，经营贷是必须有(yǒu)经营才能(néng)申请的贷款。

而经营贷置换房贷是如何操作的呢(ne)？

需要購(gòu)房者先结清房贷，再将房屋以个體(tǐ)工商(shāng)户或企业法人、实控人、大股东的名义，抵押给银行。普通人在不是个體(tǐ)工商(shāng)户或名下没有(yǒu)公司的情况下，就需要借助一些所谓的“贷款中介”提供的壳公司。随着监管趋严，入股成了借助壳公司最為(wèi)常见的方式。而借来结清房贷的资金，通常被称為(wèi)“过桥资金”。

这就引出了房贷贷款人以经营贷置换房贷的第一种风险——借壳风险。

要知道，在经营贷申请和续贷期间，房贷贷款人都必须保有(yǒu)企业股东的身份。作為(wèi)股东，需要对企业的经营状况承担责任。如若公司经营出现问题，股东需要承担民(mín)事、行政乃至刑事责任。

并且，由于是借壳而非实际拥有(yǒu)经营，这涉及到了经营贷置换房贷的第二种风险——信用(yòng)风险。

2021年3月，中國(guó)银保监会办公厅、住房和城乡建设部办公厅、中國(guó)人民(mín)银行办公厅联合发布《关于防止经营用(yòng)途贷款违规流入房地产领域的通知》（以下简称《通知》），其中特别强调会将经营用(yòng)途贷款违规流入房地产等相关问题作為(wèi)各类检查的重要内容，依法严格问责，加强联合惩戒，将企业和个人违规挪用(yòng)经营用(yòng)途贷款的相关行政处罚信息及时纳入征信系统。

“信贷资金违规进入楼市，一直是金融管理(lǐ)部门严格监管的领域。根据《通知》，一旦发现贷款被挪用(yòng)于房地产领域的，将会立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。同时，也会对借款人的征信带来影响。”曾刚表示。

辽宁银保监局近日发布的《关于提前还贷或转贷的风险提示》同样强调，经营贷借款人须如实提供贷款申请资料，如伪造经营资料获得贷款，则涉嫌骗贷，情节严重的，将被依法追究刑事责任。并且，辽宁银保监局特别提示，经营贷不得违规用(yòng)于購(gòu)房、结清房款、偿还其他(tā)渠道垫付的房款，违规使用(yòng)将会被提前收回贷款。

“经营贷置换房贷一旦被查实，不合规资金会被收回，对于房贷贷款人来说，这项操作存在很(hěn)大的交易风险。”严跃进表示。

贷款被提前收回便是交易风险之一，这也会给房贷贷款人带来经营贷置换房贷的第三种风险——抽贷风险。

“一旦被抽贷，需要在极短时间内归还全部经营贷贷款资金。这筆(bǐ)资金往往规模较大，在这种情况下，就可(kě)能(néng)增加房贷贷款人短期资金周转压力。”周茂华表示。

资金如果不能(néng)及时归还，同样会对个人征信造成影响。

作為(wèi)经营贷，贷款期限一般较短，以经营贷置换房贷，房贷贷款人就需要面对频繁续贷的问题。续贷过程带来了经营贷置换房贷的第四种风险——不确定性风险。

现阶段申请较為(wèi)“轻松”的经营贷，在未来存在门槛提升的可(kě)能(néng)。

“经营贷是國(guó)家為(wèi)了促进经济发展对一些经营实體(tǐ)发放的贷款，在过去一段时间，為(wèi)了助力经济加快恢复，经营贷利率较低。而随着我國(guó)经济持续恢复，在信贷资金需求出现紧张的情况下，经营贷的申请条件便可(kě)能(néng)会收紧，利率也可(kě)能(néng)会上升。”曾刚表示，在现有(yǒu)经营贷到期后，用(yòng)其来置换房贷的贷款人便会面临续贷不到或贷款成本增加的可(kě)能(néng)，这些不确定性会给贷款人带来较多(duō)问题，可(kě)能(néng)会造成潜在的风险。

还需要明确的是，房贷贷款人以经营贷置换房贷，必然要先将房贷结清，资金不足的贷款人往往需要借助“过桥资金”，这是经营贷置换房贷的第五种风险——过桥风险。

过桥操作本身就存在巨大风险，并且可(kě)能(néng)会有(yǒu)多(duō)方牵扯其中。在没有(yǒu)合规约束的情况下，这些第三方、第四方、第五方等等，都可(kě)能(néng)会产生道德风险。

并且，一旦过桥就需要所谓的“过桥费”，这是经营贷置换房贷的成本之一。借此，我们也来聊一下经营贷置换房贷，房贷贷款人都需要承担哪些成本。

首先肯定是“过桥费”。

“‘贷款中介’并不会将资金免费出借，这其中会产生过桥成本，甚至可(kě)能(néng)还会有(yǒu)一些潜在的支出成本，都需要注意。”严跃进表示。

其次，在“贷款中介”诱导房贷贷款人以经营贷置换房贷后，房贷贷款人还需要支付中介费用(yòng)。

“收取中介费用(yòng)后，对房贷贷款人来讲，实际贷款利率被抬高了。并且，即使看上去需要还款的金额仍少于现有(yǒu)金额，但少还的背后，是个人承担了更大的风险，因而需要特别审慎考量。”曾刚表示。

此外，专家还提到，借壳公司可(kě)能(néng)会产生经营主體(tǐ)的维护费用(yòng)等，都是房贷贷款人需要承担的。而一旦经营贷利率在几年后进入上行周期，利率上升所带来的成本增加，也是房贷贷款人要负担的。

事实上，持有(yǒu)長(cháng)期房贷，真的没有(yǒu)好处吗？

答(dá)案当然是否定的。

“持有(yǒu)長(cháng)期贷款，相当于将还款压力均等化了，用(yòng)長(cháng)达20年、30年的时间，用(yòng)未来的回报增長(cháng)，来支撑现阶段提前的住房消费。并且，由于还款时间被拉長(cháng)，还款压力会更為(wèi)平均，对日常生活的影响更小(xiǎo)。”曾刚表示。

“贷款期限長(cháng)，月供的压力会减小(xiǎo)。”严跃进表示。

“经营贷即使能(néng)贷到10年期的，其实也是将房贷贷款人的还款期限缩短了。这就意味着，房贷贷款人在这10年间每年或者每个月要还的金额，实际上是比原本要多(duō)的。虽然总量上可(kě)能(néng)有(yǒu)所减少，但平均到每个月来讲，以短期贷款置换長(cháng)期贷款，单月的还款压力会大很(hěn)多(duō)。”曾刚表示，“所以長(cháng)期贷款最大的好处，是它降低了我们在某一时点上的还款压力，将压力处理(lǐ)的更為(wèi)平滑。”

“按揭贷款期限長(cháng)，解决了多(duō)数人購(gòu)房需要大筆(bǐ)资金的压力问题，减少了现期资金占用(yòng)；房贷期限延長(cháng)，相应月供金额减少，不仅降低房贷逾期违约风险，也不会对購(gòu)房者日常生活、投资活动造成挤占，尤其是其他(tā)理(lǐ)财投资收益高于房贷利率时，期限越長(cháng)越有(yǒu)利；”周茂华表示，“进一步，如果考虑通胀因素，房贷期限延長(cháng)对等额本息还房贷者更有(yǒu)利。”

专家还特别提醒房价较高城市的購(gòu)房者：“在房价高的城市，購(gòu)房压力大，延長(cháng)房贷期限有(yǒu)助于降低月供压力。尤其是预期房价未来趋势上涨的情况下，首付和月供压力逐步增加，延長(cháng)房贷期限相对有(yǒu)利。”周茂华表示。

来源：金融时报