“房贷”转“经营贷”，能(néng)省几十万还没风险？警惕这些套路→
2023-03-28 13:29:49

“现在中介的营销这么露骨了吗？就差把‘经营贷置换房贷’的宣传语贴脑门上了。”几天前，市民(mín)张女士接到了自称是工行信贷员的来電(diàn)，上来就劝她转房贷，利率能(néng)做到3.35%。

抱着好奇的心态，张女士添加了这位信贷员的微信，对方发来了一个算账的表格，转贷后利率為(wèi)3.35%、贷款300万元的情况下，和买房按揭贷款30年相比，经营贷款30年可(kě)以省169万元。“我不可(kě)能(néng)给您赚169万元，但我可(kě)以给您省169万元，超过4.5%以上的按揭利率可(kě)以转化為(wèi)3.35%左右。”对方几乎每条朋友圈都在推荐“房贷低息置换”。

没过两天，她又(yòu)看到一篇贷款攻略文(wén)章，介绍了房贷转经营贷的各种操作细节。“為(wèi)了换房，未来越来越多(duō)改善需求的客户会加入经营贷置换高息房贷潮。”文(wén)章给出如此预判，还附上了咨询师的联系方式。

经营贷置换房贷如何操作？中介号称“转贷没有(yǒu)风险”

按多(duō)位贷款中介的介绍，購(gòu)房者需先结清房贷，再将房屋以个體(tǐ)工商(shāng)户或企业法人、实控人、大股东的名义抵押给银行，以此借出经营贷。这筆(bǐ)借来结清房贷的资金，通常也被称為(wèi)“过桥资金”。若个人不是个體(tǐ)工商(shāng)户或名下没有(yǒu)公司，一些贷款中介还可(kě)以提供办理(lǐ)壳公司的渠道。

记者以購(gòu)房人身份咨询了一家贷款中介业務(wù)员，详细了解转贷的操作流程。“首先需要贷款人经营一家公司，要么您朋友有(yǒu)公司能(néng)给您加上股东，要么我们帮着收購(gòu)企业。”这位业務(wù)员介绍，用(yòng)户选择全款买房，自有(yǒu)资金不够可(kě)使用(yòng)公司提供的过桥垫资，用(yòng)新(xīn)房本办理(lǐ)经营贷，顺利的话10天就能(néng)完成转贷，经营贷的利率最低能(néng)做到3.35%左右，比5.35%的二套房贷利率低了不少。

面对记者提出转贷存在风险的疑虑，对方表示：“我们合作的都是大银行，您只需要做到公司的确存在、按时还款就没问题。”这位工作人员打包票说，最近很(hěn)多(duō)人都来办转贷，“转贷没有(yǒu)风险”。    

经营贷成“香饽饽”，中介还有(yǒu)方法规避贷后检查？

近几年，随着國(guó)家对中小(xiǎo)微企业支持力度的加大和贷款市场报价利率逐步走低，很(hěn)多(duō)银行的经营贷利率已下调至不到4%的水平。以北京為(wèi)例，目前，北京地區(qū)二套房贷利率為(wèi)5.35%，遠(yuǎn)高于经营贷利率，两者之前的利率差留下了套利空间，也成了中介吸引購(gòu)房人的理(lǐ)由。

“房贷利率5.68%转贷到4.45%，100万房贷省下利息超57万元”“6招教你降低房贷利率”……在一些中介和金融公司口中，即使是超过年化利率5%及以上的房贷，也可(kě)以轻松降到3%至4%之间。“转贷降息”的主要贷款类型就是经营贷。

“房子在哪个區(qū)，是否70年住宅”“您和家人是什么性质的工作”“名下有(yǒu)没有(yǒu)公司”……一番了解后，某金融服務(wù)公司的贷款业務(wù)经理(lǐ)表示，“咱们可(kě)能(néng)转贷的方式，是以企业金融贷的形式转”。她给出了一个转贷方案——年息约3.35%，授信期限20年，最長(cháng)按30年等额本息还款……当询问為(wèi)何会转到经营贷时，其回应“所有(yǒu)的转房屋抵押贷款都是。只要超过100万，咱们办理(lǐ)的就是经营贷。”“利率低了这么多(duō)，能(néng)省不少钱。”

经营贷是面向个體(tǐ)工商(shāng)户、小(xiǎo)微企业等经营实體(tǐ)，且用(yòng)于经营性用(yòng)途的贷款。但在提供“转贷降息”“以贷换贷”生意的人口中，经营贷无疑是房贷“转贷降息”的一个“香饽饽”，且有(yǒu)方式规避贷后检查。

另一家“一站式贷款服務(wù)平台”的贷款经理(lǐ)，简单了解信息后，同样给出了转经营贷的方式，他(tā)宣称年化利率可(kě)以降至3.5%。他(tā)透露，自己所在的公司已经营了十几年，可(kě)以提供最简便的转贷降息流程和方式，“最近，我们都转了几十筆(bǐ)了。”

转经营贷，大概是什么流程？名下没有(yǒu)公司又(yòu)该怎么办？记者调查发现，这些担忧在“业内人”眼里，都不是问题，只要“借壳”一个公司即可(kě)。而这需要个人提前准备好身份证、户口本、结婚证、房本、流水和征信记录等资料。

以房贷还剩100万元，需筹措资金提前还清贷款為(wèi)例。前述“一站式贷款平台”的贷款经理(lǐ)称，如果要转经营贷，需要有(yǒu)一个公司做“壳”，先给还款者“过户”一个公司，然后用(yòng)这个公司来做借款主體(tǐ)。“您个人不用(yòng)给房子解押，也不用(yòng)借钱。这100万元我们可(kě)以垫资帮您还了，我们借100万元给您，您把房子解押后，然后到下一家银行做经营贷抵押。银行放款之后，您把这100万元还我们就好。”

类似操作方式大同小(xiǎo)异。另一家金融服務(wù)公司经理(lǐ)也表示，“跟企业其实是没大关系的，企业只是你用(yòng)来经营的一个噱头。”这背后，相关公司或中介之所以愿意“垫资”，必然会牵涉费用(yòng)。经过粗略了解，如果是转為(wèi)经营贷的“转贷降息”，且需要相关公司或中介垫资，普遍存在手续费、“服務(wù)费”“三方费用(yòng)”等不同费用(yòng)。同样是“转贷降息”100万元，有(yǒu)的收取各类费用(yòng)超过2万元，有(yǒu)的前前后后需要约5万元。

各类名目的费用(yòng)多(duō)少暂且不说，“转贷降息”可(kě)能(néng)暗藏的合同风险不可(kě)不防。银保监会此前就发出风险提示，不法中介為(wèi)牟取非法利益，往往怂恿消费者使用(yòng)中介的过桥资金偿还剩余房贷，并从中收取垫资过桥利息、服務(wù)费、手续费等各种名目的高额费用(yòng)，这种将房贷置换為(wèi)经营贷的操作隐藏着违约违法、高额收费、影响个人征信、资金链断裂、侵害信息安全等风险。

银保监会表示，根据相关监管规定，经营贷须用(yòng)于生产经营周转。银行与消费者贷款合同会明确约定贷款用(yòng)途，但在“转贷”操作下，银行若发现经营贷款资金未按照合同约定使用(yòng)，最终将由消费者承担违约责任，不但可(kě)能(néng)被银行要求提前还贷，个人征信也会受到影响。

“最近如果要提前还房贷，是需要排期的。您如果最近就申请，预计得三个月往后。”北京银行一支行工作人员说，对“转贷降息”“以贷换贷”有(yǒu)所耳闻，从他(tā)的经验和角度来讲，不建议市民(mín)这么操作，因為(wèi)风险点多(duō)风险也大。

这名工作人员介绍，类似操作短期看起来是“省钱”了，但这样的贷款签合同多(duō)為(wèi)一两年、两三年就要续签一次。“未来，能(néng)否每一期都续上是个问题。同时，现在给你说的是年化利率三点几，也不能(néng)保证未来都这样低。即使落到合同里，过几年对方也存在违约的可(kě)能(néng)。”

“那些小(xiǎo)贷公司、金融公司或中介，主要是為(wèi)了挣所谓的‘过桥费’、手续费等。”这名工作人员表示，即使是用(yòng)一些途径获得了较低利率的贷款，但这只能(néng)算是“蝇头小(xiǎo)利”，長(cháng)期看不确定性和风险都非常高。银行工作人员介绍，“个人收入稳定，月供没有(yǒu)压力的情况下，可(kě)预约提前还款或留点现金以备不时之需，而不是寻找这样风险多(duō)的操作方式。”

来源：北京晚报/李松林、潘福达